Das Berliner Hotel Adlon, eine der bekanntesten Hotelimmobilien Deutschlands, soll verkauft werden. Das Hotel ist Bestandteil des Fundus-Fonds 31, an dem rund 4.000 Anleger beteiligt sind.
Nach aktuellen Berichten wurde den Anlegern eine Liquidation des Fonds und ein Verkauf des Hotels zu einem Mindestverkaufspreis von 280 Millionen Euro vorgeschlagen. Für die Entscheidung ist eine Mehrheit von 75 Prozent der abgegebenen Stimmen erforderlich. Bei Zustimmung soll anschließend ein strukturiertes Bieterverfahren durchgeführt werden.
Was ist das Hotel Adlon wert?
Das Hotel befindet sich am Pariser Platz unmittelbar am Brandenburger Tor und damit in einer außergewöhnlichen Lage.
Interessant ist deshalb auch ein Blick auf den offiziellen Bodenrichtwert. Der Berliner Gutachterausschuss weist für den Pariser Platz zum 1. Januar 2025 einen Bodenrichtwert von 60.000 Euro je Quadratmeter aus. Grundlage ist dabei eine gebietstypische Geschossflächenzahl von 4,5.
Der Bodenrichtwert darf allerdings nicht mit dem tatsächlichen Wert des Adlon-Grundstücks gleichgesetzt werden. Er ist ein Orientierungswert für Grundstücke mit bestimmten typischen Eigenschaften. Der Wert einer konkreten Immobilie hängt von zahlreichen weiteren Faktoren ab, insbesondere von der Bebauung, der Nutzung, bestehenden Verträgen und der konkreten wirtschaftlichen Situation.
280 Millionen Euro Verkaufspreis – kommt davon überhaupt noch etwas bei den Anlegern an?
Diese Frage dürfte für die Anleger des Fundus-Fonds 31 besonders wichtig sein.
Der Fonds ist weiterhin mit erheblichem Fremdkapital belastet. Nach den aktuell verfügbaren Fondsdaten beträgt das aktuelle Fremdkapital rund 114,5 Millionen Euro.
Bei einem Verkaufspreis von 280 Millionen Euro bedeutet dies zunächst: Der Verkaufserlös würde nicht vollständig an die finanzierenden Banken fließen. Nach Abzug des derzeit ausgewiesenen Fremdkapitals verbliebe rechnerisch ein Betrag von rund 165,5 Millionen Euro.
Dieser Betrag kann allerdings nicht einfach mit dem Auszahlungsbetrag für die Anleger gleichgesetzt werden. Vor einer Ausschüttung müssen unter anderem weitere Verbindlichkeiten, Verkaufs- und Abwicklungskosten, Steuern sowie sonstige Verpflichtungen des Fonds berücksichtigt werden.
Entscheidend ist daher letztlich nicht allein die Frage, für wie viel das Adlon verkauft wird, sondern welcher Betrag nach vollständiger Abrechnung des Fonds tatsächlich zur Verteilung an die Anleger zur Verfügung steht.
Der Verkaufspreis ist für jeden Anleger von Bedeutung
Für die Anleger des Fundus-Fonds 31 geht es damit um eine erhebliche wirtschaftliche Entscheidung.
Ein Verkauf für 280 Millionen Euro stellt lediglich die Untergrenze des derzeit vorgeschlagenen Verkaufspreises dar. Sollte im Rahmen eines Bieterverfahrens ein höherer Kaufpreis erzielt werden, könnte dies grundsätzlich auch den Betrag erhöhen, der nach Abzug sämtlicher Verpflichtungen für die Anleger verbleibt.
Umgekehrt sollte ein Anleger nicht allein aufgrund des Verkaufspreises davon ausgehen, dass ihm ein bestimmter Betrag ausgezahlt wird. Maßgeblich sind vielmehr die konkrete Beteiligung, die bisher erhaltenen Ausschüttungen, die noch bestehenden Verbindlichkeiten des Fonds und die abschließende Abrechnung im Rahmen der Liquidation.
Was sollten Anleger jetzt prüfen?
Die geplante Veräußerung des Hotel Adlon ist ein wichtiger Einschnitt für die Anleger des Fundus-Fonds 31.
Anleger sollten insbesondere prüfen,
- welche Auswirkungen die geplante Liquidation auf ihre Beteiligung hat,
- welcher Betrag nach Ablösung des Fremdkapitals und sämtlicher weiterer Verbindlichkeiten voraussichtlich zur Verfügung steht,
- welche Kosten mit der Liquidation verbunden sind,
- welche Ausschüttungen bereits erfolgt sind und
- ob neben der Beteiligung an der Liquidation weitere rechtliche Ansprüche bestehen können.
Gerade bei älteren Beteiligungen kann darüber hinaus eine individuelle Prüfung der ursprünglichen Beteiligung sinnvoll sein. Dabei können unter anderem die seinerzeitige Beratung, die Aufklärung über Risiken und Kosten sowie die Finanzierung und Vertragsunterlagen eine Rolle spielen.
Rechtliche Prüfung der Beteiligung
Der geplante Verkauf des Hotel Adlon bedeutet nicht automatisch, dass sämtliche rechtlichen Fragen rund um die Beteiligung erledigt sind. Anleger sollten deshalb nicht nur auf den voraussichtlichen Verkaufserlös schauen, sondern ihre individuelle Situation insgesamt prüfen lassen.
Sie sind Anleger des Fundus-Fonds 31 und möchten wissen, welche Auswirkungen der geplante Verkauf des Hotel Adlon auf Ihre Beteiligung hat?
Gerne prüfen wir Ihre Unterlagen und die sich daraus ergebenden rechtlichen Möglichkeiten.
Und bitte beachten Sie: Die Liquidation kann noch mehrere Jahre dauern
Auch wenn der Verkauf des Hotel Adlon beschlossen und durchgeführt wird, ist damit die Beteiligung der Anleger nicht automatisch beendet. Die endgültige Auflösung und Abwicklung eines geschlossenen Fonds wird noch mehrere Jahre in Anspruch nehmen.
Grund dafür ist, dass der Verkauf selbst einige Zeit in Anspruch nimmt und zusätzlich nach dem Verkauf der Immobilie sämtliche Verbindlichkeiten und sonstigen Verpflichtungen des Fonds abgewickelt werden müssen. Hinzu kommen die steuerliche Abwicklung, die Erstellung der erforderlichen Jahresabschlüsse und Abrechnungen sowie gegebenenfalls weitere offene rechtliche und wirtschaftliche Fragen. Erst wenn diese Punkte abschließend geklärt sind, kann der Fonds endgültig beendet und das verbleibende Vermögen an die Anleger verteilt werden.
Für Anleger stellt sich deshalb auch die Frage, ob sie tatsächlich noch über einen längeren Zeitraum an der Beteiligung festhalten möchten.
Verkauf der Beteiligung und Fragen rund um Erbschaft
Wir beraten Anleger auch zum Verkauf ihrer Beteiligung am Fundus-Fonds 31. Gerade wenn die endgültige Abwicklung noch mehrere Jahre dauern kann, kann es sinnvoll sein, bereits heute zu prüfen, ob ein Verkauf der Beteiligung eine Alternative zur weiteren Fondsbeteiligung darstellt.
Auch bei einer Erbschaft oder geplanten Übertragung der Beteiligung sollten die rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen frühzeitig geklärt werden. Die Übertragung einer Beteiligung auf Erben oder innerhalb der Familie kann mit erheblichem organisatorischem Aufwand verbunden sein und erfordert regelmäßig die Abstimmung mit der Fondsgesellschaft.
Wir beraten Anleger daher sowohl bei der Prüfung und dem Verkauf ihrer Fondsbeteiligung als auch bei Fragen rund um Erbschaft, Übertragung und Umschreibung von Beteiligungen an geschlossenen Fonds.
Sie erreichen uns telefonisch unter 04521 – 77 815 83 oder per E-Mail an info@hoppe-recht.de.Weitere Informationen über unsere Kanzlei finden Sie auf unserer Website: www.hoppe-recht.de
