Die Zinsen steigen wieder. Für Anleger geschlossener Fonds kann das eine wichtige Entwicklung sein. Denn viele ältere geschlossene Fonds wurden zu einem erheblichen Teil mit Fremdkapital finanziert. Steigen die Finanzierungskosten, kann dies die wirtschaftliche Situation eines Fonds belasten – und damit unter Umständen auch den Wert der Beteiligung.
Die Zinswende ist noch nicht vorbei
Nachdem die Europäische Zentralbank die Zinsen zwischenzeitlich deutlich gesenkt hatte, hat sie im Jahr 2026 wieder eine andere Richtung eingeschlagen. Im September 2026 erhöhte die EZB ihre drei Leitzinsen erneut um jeweils 0,25 Prozentpunkte. Der Einlagensatz liegt seit dem 16. September 2026 bei 2,50 Prozent, der Hauptrefinanzierungssatz bei 2,65 Prozent.
Auch die Zinsen für Immobilienfinanzierungen sind zuletzt wieder gestiegen. Nach Angaben von Finanztip liegen Bauzinsen im September 2026 – abhängig von Laufzeit und Beleihung – bei etwa 4,2 bis 4,8 Prozent.
Für Anleger in geschlossene Fonds ist diese Entwicklung deshalb interessant, weil die Finanzierung eines Fonds einen erheblichen Einfluss auf dessen wirtschaftliches Ergebnis haben kann.
Warum Fremdkapital für geschlossene Fonds so wichtig ist
Ein geschlossener Fonds finanziert seine Investitionen häufig nicht ausschließlich mit dem Kapital der Anleger. Gerade bei Immobilienfonds, aber auch bei anderen Anlageklassen, wurde ein Teil der Investitionen über Bankdarlehen finanziert.
Vereinfacht gesagt:
Je höher der Anteil des Fremdkapitals, desto größer kann der Einfluss der Finanzierungskosten auf den Wert der Beteiligung sein.
Das lässt sich an einem einfachen Beispiel verdeutlichen.
Eine Immobilie eines Fonds hat einen Wert von 10 Millionen Euro. Davon wurden 6 Millionen Euro über Bankdarlehen finanziert und 4 Millionen Euro stammen wirtschaftlich aus dem Eigenkapital der Anleger.
Steigen nun die Zinsen für die Finanzierung, erhöhen sich zunächst die laufenden Kosten des Fonds. Weniger Geld steht beispielsweise für Ausschüttungen, Rücklagen oder Tilgung zur Verfügung.
Noch wichtiger kann eine anstehende Anschlussfinanzierung sein. Muss ein Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung zu deutlich höheren Zinsen verlängert oder neu aufgenommen werden, können sich die Finanzierungskosten erheblich erhöhen.
Der sogenannte Hebeleffekt
Bei einem stark fremdfinanzierten Fonds wirkt sich außerdem eine Veränderung des Immobilienwertes überproportional auf das Eigenkapital aus.
Bleiben wir bei unserem Beispiel:
Die Immobilie ist 10 Millionen Euro wert. Das Bankdarlehen beträgt 6 Millionen Euro. Vereinfacht verbleiben damit 4 Millionen Euro als Wert für das Eigenkapital.
Sinkt der Immobilienwert um 10 Prozent auf 9 Millionen Euro, beträgt der rechnerische Wert nach Abzug des unveränderten Darlehens nur noch 3 Millionen Euro.
Der Immobilienwert ist also um 10 Prozent gefallen. Der auf das Eigenkapital entfallende Wert ist dagegen von 4 auf 3 Millionen Euro gesunken – also um 25 Prozent.
Das ist einer der Gründe, weshalb Anleger bei geschlossenen Fonds nicht allein auf die Entwicklung des zugrunde liegenden Vermögenswertes schauen sollten. Entscheidend ist auch die Höhe der bestehenden Verbindlichkeiten.
Steigende Zinsen können deshalb mehrfach wirken
Bei einem fremdfinanzierten geschlossenen Fonds können steigende Zinsen auf mehreren Ebenen eine Rolle spielen.
Zum einen steigen möglicherweise die laufenden Finanzierungskosten. Zum anderen kann eine Anschlussfinanzierung teurer werden. Gleichzeitig können höhere Zinsen die Nachfrage nach Immobilien und damit deren Marktwerte beeinflussen.
Bei Immobilienfonds kann dadurch ein zusätzlicher Effekt entstehen: Sinkt der Wert einer Immobilie und bleibt die Höhe des Darlehens zunächst unverändert, reduziert sich der auf die Anleger entfallende Eigenkapitalwert.
Gerade bei Fonds mit hoher Fremdkapitalquote kann diese Entwicklung erheblich sein.
Das bedeutet nicht, dass jeder Fonds automatisch an Wert verliert, aber viele
Entscheidend ist unter anderem:
- Wie hoch ist die Fremdkapitalquote?
- Wie hoch ist der aktuelle Darlehenszins?
- Wann laufen die bestehenden Finanzierungen aus?
- Welche Zinssätze sind für eine Anschlussfinanzierung zu erwarten?
- Wie hoch ist die Tilgung?
- Wie entwickeln sich die Einnahmen des Fonds?
- Wie hoch ist der aktuelle Wert der Fondsimmobilien beziehungsweise der sonstigen Vermögensgegenstände?
- Welche Liquiditätsreserven stehen dem Fonds zur Verfügung?
Was bedeutet das für den Wert einer Fondsbeteiligung?
Für Anleger ist besonders wichtig, zwischen dem Nominalwert der Beteiligung und ihrem tatsächlichen wirtschaftlichen Wert zu unterscheiden.
Ein Anleger kann beispielsweise eine Beteiligung mit einem Nominalwert von 50.000 Euro halten. Daraus folgt jedoch nicht, dass diese Beteiligung heute auch 50.000 Euro wert ist.
Der tatsächliche Wert kann erheblich niedriger – aber unter bestimmten Umständen auch höher – liegen. Entscheidend sind unter anderem die wirtschaftliche Situation des Fonds, die Vermögenswerte, die bestehenden Verbindlichkeiten, die künftigen Erträge und die am Markt erzielbaren Preise.
Gerade bei älteren geschlossenen Fonds können deshalb die ursprüngliche Zeichnungssumme und der heutige Marktwert weit auseinanderliegen.
Auch der Zweitmarkt reagiert auf die wirtschaftliche Entwicklung
Wer eine Beteiligung an einem geschlossenen Fonds verkaufen möchte, sollte deshalb nicht allein auf den ursprünglichen Anlagebetrag schauen.
Interessanter ist die Frage:
Welchen Preis ist ein Käufer heute bereit, für die Beteiligung zu bezahlen?
Dabei spielen die aktuellen wirtschaftlichen Verhältnisse des Fonds eine entscheidende Rolle. Steigende Finanzierungskosten, eine hohe Fremdkapitalquote oder bevorstehende Anschlussfinanzierungen können sich dabei ebenso auf die Nachfrage auswirken wie die Entwicklung des zugrunde liegenden Vermögens.
Umgekehrt kann ein Fonds trotz eines schwierigen Zinsumfelds wirtschaftlich solide dastehen, wenn die Finanzierung langfristig gesichert ist und die Vermögenswerte und laufenden Einnahmen stabil sind.
Für Anleger lohnt deshalb ein genauer Blick auf die eigene Beteiligung
Gerade bei älteren geschlossenen Fonds ist es sinnvoll, die aktuelle Situation nicht allein anhand früherer Ausschüttungen oder des ursprünglichen Anlagebetrages zu beurteilen.
Interessant sind insbesondere die aktuellen Geschäftsberichte, die Höhe der Verbindlichkeiten, die Laufzeiten der Darlehen und die Entwicklung der Vermögenswerte.
Wer eine Beteiligung bereits seit vielen Jahren hält, sollte sich außerdem fragen, ob die ursprünglichen Annahmen zur Laufzeit, zu Ausschüttungen und zum Wert der Beteiligung heute noch zutreffen.
Eine Fondsbeteiligung ist kein Sparbuch. Ihr Wert kann sich im Laufe der Jahre erheblich verändern. Das gilt insbesondere dann, wenn ein Fonds in hohem Umfang mit Fremdkapital finanziert wurde.
Wer über einen Verkauf nachdenkt, sollte deshalb zunächst feststellen lassen, wie die Beteiligung heute wirtschaftlich einzuschätzen ist und ob überhaupt ein entsprechender Markt für die Beteiligung besteht.
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